Что проверить в квартире на вторичке перед покупкой

Когда приходить на осмотр

• Днём — при естественном свете видны дефекты отделки и следы протечек.
• В холодный сезон — если есть возможность: продувание окон и промерзание углов проявляются именно тогда.
• С фонариком — чтобы заглянуть в санузел, под раковину, за радиаторы и в углы.

Инженерные сети

• Стояки: материал и состояние труб, следы ржавчины и подтёков. Замена стояков — дорогая работа, часто требующая согласования с соседями.
• Электрика: состояние щитка, наличие автоматов и УЗО, признаки старой проводки.
• Сантехника: работа смесителей и слива, напор воды, следы течей под раковиной и за унитазом.
• Отопление: состояние радиаторов, подтёки на соединениях.

Следы протечек и сырости

• Пятна и разводы на потолке — особенно в санузле и на кухне.
• Плесень в углах, за мебелью, на откосах.
• Свежая покраска отдельных участков потолка — возможный признак скрытой протечки.

Окна, стены, полы

• Работа створок, состояние уплотнителей, продувание.
• Трещины на стенах и потолке.
• Прогибы и скрип пола.

Признаки перепланировки

Снесённые или перенесённые стены, перенос кухни или санузла. Технически это видно при осмотре. Узаконена ли перепланировка — вопрос документов: его нужно уточнить у продавца и проверить у юриста до сделки.

Технический осмотр — не юридическая проверка

Технический специалист оценивает состояние конструкций, отделки и сетей. Права собственности, обременения и законность перепланировки проверяют нотариус и юрист. Для безопасной покупки нужны обе проверки.

Вопросы, которые стоит задать продавцу

• Когда меняли стояки, проводку и окна?
• Были ли протечки — от вас или от соседей сверху?
• Делалась ли перепланировка и узаконена ли она?
• Почему продаётся квартира и как давно она выставлена?

Ответы не заменяют осмотра, но помогают понять, куда смотреть внимательнее. Расхождение ответа с тем, что видно на месте, — сигнал насторожиться.

Свежий ремонт перед продажей

Косметический ремонт перед продажей — обычная практика и не всегда повод для подозрений. Но он может скрывать трещины, следы протечек и плесень. Обратите внимание на локально перекрашенные участки потолка, свежие обои только на одной стене, новую затирку швов в санузле при старой плитке.

Как использовать результаты осмотра

Список дефектов с фотографиями и примерной оценкой работ — это аргумент в переговорах. Можно договориться о снижении цены, попросить продавца устранить недостатки до сделки или, если проблемы серьёзные, отказаться от покупки до того, как вы внесли задаток.